할말있어요

1기 신도시, '신(神)도시'로 변화시킬 수 있을까

윤석열 정부의 '1기 신도시 특별법' 그 방향성은?

최근 뉴스에서 1기 신도시의 재개발이나 리모델링과 관련된 이야기가 지속해서 나타나고 있다. 대선 기간에도 대선 후보들은 몇십 년이 지나 낡았다고 판단되는 1기 신도시의 변화와 재정비를 약속하였고, 몇 달 만에 다시 돌아온 선거철을 앞두고 안철수 경기 성남시 분당갑 재·보궐 후보 역시 분당의 용적률 완화를 적극적으로 주장하는 것을 접할 수 있었다. 이에 앞으로 1기 신도시의 재정비는 어떤 방향성을 갖고 어떠한 방법과 과정으로 진행될지에 궁금증을 갖고 기사를 작성한다.

 

 

윤석열 대통령(이하 윤 대통령)의 임기가 본격적으로 시작되었다. 윤 대통령은 당선되기 전부터 주택 문제 해결과 부동산 정책의 중요성을 강조하며 여러 공약을 제시해왔다. 그 대표적 공약을 한 가지 들자면 분당, 일산, 산본, 평촌, 중동 등 1기 신도시의 용적률을 높이겠다는 '신도시 재정비 공약'이 있었다. 여기서 용적률은 건축물 총면적의 대지면적에 대한 백분율로 '건축물 총면적/대지면적'이고 단순히 생각하면 층수의 개념으로도 볼 수 있다. 현재 1기 신도시 아파트들의 용적률은 대략 169~226% 정도이다.1 윤 대통령은 이 용적률을 높임으로써 1기 신도시를 더 많은 사람이 사는 대도시로 만들겠다고 했다.

 

이는 얼마 전 발표된 '윤석열 정부 110대 국정과제'에서도 '1기 신도시 특별법' 제정을 약속하며 한 번 더 강조되었다. 대선 전 윤 대통령이 제시한 공약에서는 정확한 수치까지는 언급되지 않았지만, 이번 국정과제 발표에서는 아파트의 용적률을 최소 300%에서 최대 500%까지 완화하는 동시에 안전진단 규제 또한 풀겠다고 말했다.2 이런 식으로 주택의 공급을 늘리고자 이미 기반이 있는 1기 신도시의 용적률을 높이는 것은 충분한 주택 공급량을 제공해 줄 것으로 기대되지만 우려되는 부분들과 더 고민해야 하는 부분들도 매우 많다.

 

 

1기 신도시에는 이미 상당한 수의 사람들이 살고 있다. 분당의 경우 2021년 기준 인구가 49만 명으로 분당구, 수정구, 중원구로 구성된 성남시 전체 인구의 절반을 차지하고 있다. 일산도 마찬가지로 일산동구에는 약 30만 명, 일산서구에는 약 60만 명의 인구가 분포되어 있다. 이러한 1기 신도시들은 이미 엄청난 인구를 가진 도시인 만큼 교통, 시설, 환경과 관련된 다양한 문제를 겪고 있어 도시의 정비가 필요하다. 하지만 여러 도시문제를 겪고 있는 1기 신도시의 용적률을 높이게 될 경우 도시는 늘어난 인구로 인해 더 혼잡해질 것이고, 그로 인해 교통 혼잡 문제, 기반 시설 부족 문제, 환경공해와 관련된 문제들은 더 고조될 것이다.

 

이뿐만 아니라 미래적인 측면에서 1기 신도시의 용적률을 높이는 것을 바라보았을 때 우려되는 점도 있다. 도시는 결코 영구적이지 않고 시간이 지나면서 변화하고 노후화된다. 1기 신도시 역시 과거 도시계획 당시에는 새롭게 지어지는 신도시였으나 현재의 시설이나 환경을 보면 신도시로 보이진 않는다. 이번 '1기 신도시 특별법'은 노후화된 1기 신도시를 재정비할 기회가 될 수 있지만, 자칫하면 미래에 훨씬 더 큰 용적률을 가진, 엄청나게 많은 사람들이 사는 도시의 재생과 재개발을 고민하게끔 만드는 계기가 될 수도 있다. 단지 현재에 초점을 맞추어 지금 당장 부족한 주택공급을 채우겠다고 용적률을 급격히 올릴 경우 몇십 년이 지난 미래에는 노후화된 높은 주택들을 어떻게 할 것인지에 대한 문제가 제기될 것이고, 이를 해결하기 위해 또 한 번의 노력을 해야 한다. 즉, 눈에 띄게 커진 용적률은 도시에 또 다른 문제를 야기하고 그 해결을 요구할 수 있다.

 

그렇다면 이번 '1기 신도시 특별법'은 어떤 것에 초점을 두고 제정되어야 할까? 도시는 사람들이 거주하는 거대한 공간이자 누군가의 삶의 터전인 만큼 도시정책이나 계획 과정에서의 섬세함이 더욱 중요하게 다가온다. 신도시의 용적률을 높이는 것의 목적인 집값 안정 또한 중요하게 고려되어야 하지만 그 도시에 살고 있거나 살 예정인 사람들이 편리하고 만족스러운 환경에서 거주할 수 있도록 시설, 교통, 안전, 환경 등의 섬세한 부분까지도 고려하는 것이 '주거'라는 본질을 만족시킬 수 있는 가장 중요한 포인트이다. 따라서 '1기 신도시 특별법'은 전문가들의 의견과 시민들의 의견을 반영하여 충분한 주택들이 공급되는 동시에 1기 신도시가 사람들이 진정으로 행복하게 살 수 있는 도시로 발전해나갈 수 있는 정책이 되어야 한다.

 

참고 및 인용자료 출처

1. 참고 : 류미나(2022.01.06). 연합뉴스. 윤석열 "분당·일산 등 1기 신도시 용적률 상향". https://www.yna.co.kr/view/AKR20220106045900001

2. 참고 : 서미숙(2022.05.05). 연합뉴스. 대선 후 1기 신도시 시가총액 증가폭 서울 재건축 앞질렀다. https://www.yna.co.kr/view/AKR20220505001300003?input=1195m

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